实业投资，也称为产业投资，是指 将资金投入到实际的生产经营活动中，以获取经济利益的一种投资方式。它涉及购买生产要素，如土地、劳动力、资本等，并通过这些要素的实际运用来获得收益。

实业投资的直接方式包括创办新的企业或作为合伙人投资现有企业。与金融投资（如股票投资或债券投资）不同，实业投资更注重实际的生产和经营活动，其收益通常来源于企业盈利和增长。

实业投资的特点包括：

直接投资：

投资者直接参与企业的生产经营活动，而非通过金融中介。

长期性：

实业投资通常涉及长期的投资回报，需要投资者进行长期的经营和管理。

风险与收益并存：

由于直接参与实际经营，实业投资的风险较高，但相应的收益也可能更高。

涉及多种生产要素：

实业投资不仅包括资金投入，还包括技术、管理、劳动力等生产要素的投入。

实业投资的目的是通过实际的生产经营活动来获取收益，推动经济增长和发展。它包括多个领域，如制造业、农业、服务业等实体经济部门。

综上所述，实业投资是一种重要的经济活动，它通过直接参与企业的生产经营活动来获取经济利益，并推动经济的长期增长和发展。